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Droit immobilier

Vendre un immeuble

Vendre son immeuble à qui on veut et quant on veut peut sembler être un droit acquis. Pourtant, en certaines occasions, le propriétaire peut avoir besoin d'une autorisation avant de pouvoir procéder à la vente de son immeuble. Ainsi, par exemple :

  • Le propriétaire a besoin du consentement écrit de son époux ou de son épouse s'il s'agit de vendre une résidence familiale
  • Le tuteur au mineur peut avoir besoin de certaines autorisations pour vendre un bien immobilier dont le mineur est propriétaire
  • Le propriétaire d'un bien culturel classé doit, dans des circonstances précises, obtenir certaines autorisations en cas de vente de l'immeuble en question ; il en va de même, en plusieurs occasions, pour le propriétaire d'une terre agricole
  • La vente d'un immeuble situé dans un ensemble immobilier est assujettie à l'autorisation de la régie du logement

La prudence est donc de mise : vendre sans en avoir le droit met directement en cause la validité de la vente et peut vous exposer à d'autres recours civils. Le notaire peut vous renseigner sur toutes les autorisations requises et, à votre demande seulement, entreprendre les démarches pour chercher à les obtenir.

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La promesse d'achat ou la promesse de vente

La promesse d'achat ou la promesse de vente est généralement le document usuel signé par chacune des parties en cause préalablement à l'acte de vente. Contrairement à ce que l'on peut penser, un tel document n'est pas de la catégorie de ceux dont les parties peuvent facilement se débarrasser par la suite. Il constitue un avant-contrat et impose certaines obligations aux parties. Une fois ce document signé, il devient souvent très difficile d'en modifier les termes et conditions et de se dégager des obligations contractées. Mieux vaut donc consulter un notaire avant d'apposer votre signature sur un tel contrat, que ledit document soit signé sans ou en présence d'un agent immobilier. Informez-vous de vos droits et obligations auprès de Me Susan Tremblay avant d'agir !

La vente avec garantie légale

Le vendeur et l'acheteur d'un immeuble sont tributaires de certaines obligations l'un envers l'autre. Ainsi, l'acheteur doit prendre livraison du bien vendu et en payer le prix. En corollaire, le vendeur doit délivrer le bien. À défaut de mention contraire, il est aussi tenu à la garantie légale, c'est-à-dire que la loi l'oblige à garantir certaines choses à son acheteur.

Le vendeur est d'abord tenu à la garantie du droit de propriété. Il est obligé de garantir à l'acheteur est exempt de vice de titre et qu'il est libre de tous droits, à l'exception de ceux déclarés lors de la vente. Par contre tout empiètement existant (empiètement résultant de son fait ou encore, résultant, à sa connaissance, du fait d'un tiers) et, dans les limites fixées par la loi, contre toute violation aux limitations de droit public (par, exemple, le vendeur garantit que l'immeuble ne contrevient pas à un règlement de zonage). La garantie contre la violation aux limitations de droit public n'est toutefois pas absolue ; aussi l'acheteur doit faire montre de vigilance.

Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité, c'est-à-dire à la garantie contre les vices cachés. Mais encore là, attention ! La garantie de qualité ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l'acheteur et qu'un acheteur prudent et diligent n'aurait pas pu découvrir. Pas si simple !

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L'examen des titres

En effectuant les recherches appropriées, le notaire est en mesure de vous garantir un titre de propriété incontestable. En premier lieu, sa recherche consiste à vérifier :

  • Si le vendeur est le véritable propriétaire
  • Si le vendeur possède le droit et la capacité de vendre l'immeuble
  • Si le conjoint du vendeur ou d'autres personnes doivent consentir à la vente
  • Si certaines charges hypothécaires ou autres doivent être radiées du titre

À l'aide du certificat de localisation, le notaire vérifie ensuite :

  • Si les dimensions du terrain sont exactes
  • Si les bâtisses sont bien érigées sur le terrain vendu
  • Si la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et aux lois de zonag
  • Si la propriété du voisin empiète sur votre terrain
  • Si les fenêtres répondent aux normes légales
  • S'il existe des droits de passage, etc.

Enfin, par l'examen des titres, le notaire peut déceler les charges ou droits réels susceptibles d'affecter, de limiter ou de dévaluer votre droit de propriété, tels que les hypothèques légales, les saisies, les jugements, les servitudes, etc.

L'acte de vente notarié

Le notaire rédige l'acte de vente avec la précision et la minutie qui le caractérisent en y insérant toutes les clauses essentielles à la sauvegarde de vos droits. De plus, le notaire instrumente tout acte relié à l'acte de vente : prêt hypothécaire, servitude, quittance, et autres, tels que convention d'indivision, testaments, etc. L'acte notarié fait foi, preuve en main, de son contenu. Vous aurez une copie authentique à l'original, lequel est numéroté, répertorié et conservé dans le greffe du notaire. Pas de perte possible pour votre protection !

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Les servitudes

La servitude s'établit par contrat, par destination du propriétaire, par testament ou par l'effet de la loi. La servitude conventionnelle constitue un démembrement de la propriété d'un bien, soit au profit d'un autre bien, soit au profit d'une personne. Il existe deux sortes de servitudes conventionnelles : la servitude réelle et la servitude personnelle. La servitude réelle est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble qui appartient à un propriétaire différent.

La servitude personnelle se situe à mi-chemin entre la servitude réelle et l'obligation personnelle, en ce sens qu'il s'agit d'une charge imposée à un bien corporel en faveur d'une personne seulement, propriétaire ou non d'un autre bien corporel. Tandis que la servitude réelle est nécessairement immobilière. La servitude personnelle peut affecter des biens meubles et immeubles, comme dans le cas de l'usufruit et du droit de passage.

Sécurisez vos biens immobiliers

Afin d’assurer la sécurité de vos biens immobiliers, adressez-vous à nos juristes ! Spécialisés dans le droit immobilier, nous veillons à ce que vos papiers soient en règle, ou à ce que vous gardiez votre propriété en toute quiétude. Grâce à notre expertise et à nos nombreuses années d’expérience, nous sommes en mesure de définir la valeur de votre bien. Sachez que nous vous conseillons également pour vos transactions immobilières !

Gérez vos biens immobiliers

La gestion de vos biens immobiliers doit être confiée à un professionnel de confiance. C’est pour cette raison que nous vous proposons nos services. Nous vous assistons lors de l’acquisition d’une maison ou pendant la vente d’un bien immobilier. Nous vous accompagnons étape par étape dans votre projet. Nous maîtrisons les différents textes juridiques pour pouvoir apporter les solutions adaptées à votre dossier. Nous sommes minutieux dans chacune de nos analyses.